임대소득 과세 적용은 월세는 2채, 전세는 3채부터

2020-02-18

이상원 기자 lsw@taxwatch.co.kr 택스워치

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임대소득 과세 적용은 월세는 2채, 전세는 3채부터

 

단계별 세금 따져보고 매매할지 증여할 지 정해야

 

# 월세소득은 2주택이상 과세, 9억 초과 1세대 1주택도 적용 전세의 경우 임대보증금 총액 3억원 이상 경우 과세

 

집주인이라면 피해갈 수 없는 것이 바로 세금이죠. 살 때와 팔 때는 물론이고, 그냥 갖고만 있어도 세금을 내야 합니다. 집을 팔아야 할지, 말아야 할지, 자녀한테 물려줘야 할지, 아니면 임대를 주는 것은 어떨지 고민스럽다면 세금을 정확하게 따져보는 게 중요합니다. 각 단계별로 세금을 얼마나 내는지 알아봤습니다.

보유주택을 팔지 않고 월세나 전세로 임대를 주면 임대소득이 발생하게 되는데요. 최근 소액 임대소득에 대해서도 소득세가 전면과세 되는 등 임대소득에 대한 과세기준이 많이 달라졌습니다. 따라서 임대를 주는 경우 임대소득에 대한 세금부담도 잘 따져볼 필요가 있겠습니다.

 

 

# 월세는 2채, 전세는 3채 넘어야

우선 모든 임대소득에 대해 과세가 되는 것은 아니라는 점부터 알고 있어야 합니다.

 

기본적으로 월세소득은 2주택 이상인 경우부터 과세가 되는데요. 예외적으로 기준시가 9억원이 초과되는 주택이라면 1세대 1주택인 경우도 과세가 됩니다.

 

예컨데 내집 1채만 있는 1세대 1주택자가 자신은 다른 곳에 세들어 살면서 보유주택은 월세를 준 경우도 적지 않은데요. 이런 경우 기준시가가 9억원이 넘는지 않는다면 임대소득세 고민을 할 필요는 없겠습니다.

 

달리 보면 1세대 1주택자의 종합부동산세 과세대상이 기준시가 9억원이상인데요. 1주택자의 임대소득세 고민은 종부세 납세자가 되면서부터 하면 된다는 얘기입니다.

 

월세가 아닌 전세인 경우에는 또 기준이 다른데요. 임대보증금 총액이 3억원이 넘는 3주택 이상인 경우에만 과세가 됩니다. 전세만 2채를 주고 있는 경우에는 임대소득세 고민은 할 필요가 없다는 것입니다.

 

또 임대보증금을 계산할 때 40㎡ 이하이고, 기준시가 2억원 이하 소형주택은 주택수에서 제외된다는 것도 기억해야 합니다. 전세로만 세를 주고 있는데, 해당 소형주택을 포함해 3채라면 1채를 빼고 2채이기 때문에 임대보증금에 대한 소득세를 내지 않아도 되겠죠.

 

임대보증금에 대한 세금계산은 좀 복잡한데요. 보증금에 대한 이자상당액을 임대소득으로 보는 간주임대료를 계산해서 소득세를 매깁니다.

 

구체적으로는 임대보증금 3억원 초과분의 60%에 기획재정부 고시 이자율(현재 1.8%)을 곱한 것이 임대소득인 간주임대료가 되는데요. 보증금 합계가 4억원인 경우 간주임대료는 108만원이 나옵니다. 소득이 108만원이기 때문에 이에 대한 세금은 많지 않겠죠.

 

만약 여러 임대주택에 월세와 전세, 반전세 등이 섞여 있다면 월세 합계와 보증금총액에 따른 간주임대료를 합한 것이 전체 임대소득이 됩니다.

 

 

 

# 2000만원 이하면 종합·분리과세 中 선택

주택임대소득도 다른 소득과 합산해 5월 종합소득세 신고 때 신고납부해야 하는데요. 주택임대소득이 연간 2000만원 이하인 경우에는 다른 소득과 합하지 않고 별도로 분리해서 세금을 낼 수 있습니다. 자신의 상황에 따라 종합과세나 분리과세를 선택할 수 있다는 것이죠.

 

분리과세를 선택하면 종합과세에서는 없는 필요경비율 60%(미등록은 50%)을 적용받을 수 있고, 기본공제 400만원(미등록은 200만원)도 적용받을 수 있어서 상대적으로 유리합니다. 세율도 14%(지방세 포함 15.4%) 단일세율로 과세하기 때문에 다른 소득과 합산해서 6~42%까지 누진세율을 적용하는 종합과세보다 상대적으로 유리하고요.

 

하지만 임대사업자 개별 상황에 따라 결과가 좀 다를 수도 있습니다. 대출이나 재산세, 수리비 등 임대사업을 위해 들어간 실제 필요경비가 분리과세 때 적용되는 60%보다 높다면 60%가 아닌 실제 지출경비를 적용받는 것이 나을 수 있죠.

 

특히 임대수입보다 필요경비가 더 많아서 결손이 난 경우에는 종합과세를 선택하는 것이 좋습니다. 종합과세에서는 결손금을 10년 동안 통산해서 이월할 수 있거든요. 올해 결손난 것을 앞으로 10년 동안 이익과 상계해서 종합소득세를 줄일 수 있는 것이죠. 주택임대소득은 근로소득 등 다른 소득과도 상계가 가능하고요.

 

종합과세는 인적공제와 기타 일반 소득공제를 모두 적용받을 수 있지만, 분리과세를 선택하는 경우 기본공제 400만원, 미등록시 이마저도 200만원 밖에 적용받지 못하는 차이도 있습니다. 각각의 유불리를 잘 따져봐야 하겠습니다.

 

[출처/참조] 택스워치 이상원 기자 lsw@taxwatch.co.kr