해외부동산 취득, 처분 시 세금문제

2020-03-13

뉴스톡 신승세무법인

해외부동산 취득, 처분 시 세금문제

                         

해외부동산 취득 신고 후 취득 투자운용처분 명세서 제출

 

# 해외부동산 취득자금 출처 미입증 시 증여세 과세  취득자금 10억원 미만 시 80% 자금출처 확인 시 전체 소명된 것으로 인정

 

해외부동산을 취득 및 처분할 경우 외국환 송금 및 회수에 따른 은행절차와 해외부동산과 관련 발생한 소득에 대한 세무절차를 따라야 합니다.

조금 더 자세히 알아보겠습니다.

 

 

#은행절차

1. 해외부동산 취득 계약

2. 해외부동산 취득신고, 수리(외국환거래은행 전 영업점)

3. 해외부동산 취득 대금 송금 후 3개월 이내 <취득보고서> 제출 -> 지정거래 외국환은행

4. 신고,수리 후 일정시점마다 사후관리 서류 제출 -> 지정거래 외국환은행

5. 해외부동산 처분 (양도)

6. 처분 후 수령시점 3개월이내 <처분보고서> 제출 -> 지정거래 외국환은행

 

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#세무절차

1. 취득대금 헤외송금 시 납세증명서 제출  -> 지정거래 외국환은행

2. 취득 다음연도 종합소득세 확정신고 기간 중 <해외부동산 취득,투자운용(임대)처분명세서> 제출

3. 취득자금증여시 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 증여세 신고납부

    (수증자 주소지 관할 세무서, 수증자가 비거주자인 경우 증여자 주소지 관할 세무서)

4. 임대소득 발생 시 다음 연도 종합소득세 확정신고기간 중 종합소득세 신고,납부

5. <해외부동산 취득 투자운용 (임대) 처분 명세서> 함께 제출

6. 해외부동산 처분(양도)한 달의 말일부터 2개월이내 부동산 양도소득세 예정신고, 납부 및 처분한 다음연도 종합소득세 확정신고 기간 중

부동산 양도소득세 확정 신고, 납부 -> 주소지 관할 세무서

 

 

#해외부동산 취득 시 납부하는 세금

세법에서 직업,연령,소득 및 재산상태 등으로 보아 자력으로 재산을 취득하였거나 채무를 상환하였다고 인정되지 않는 경우 다른 사람으로부터 그 재산 취득자 또는 채무자가 자금을 증여받은 것으로 추정합니다. 따라서 취득자금의 출처를 입증하지 못한 금액에 대해 증여세가 과세되어집니다.

 

​☞자금출처 소명

아래의 경우 증여추정에서 제외하고 있습니다.

증여추정 제외: 미 입증금액 < (취득재산가액 x20% 금액과 2억원 중 작은 금액)

 

☞소명금액 범위

- 취득자금이 10억원 미만인 경우: 자금의 출처가 80%이상 확인 시 취득자금 전체가 소명된 것으로 본다

- 취득자금이 10억원 이상인 경우: 자금의 출처를 입증하지 못한 금액이 2억원 미만인 경우 취득자금 전체가 소명된것으로 본다

 

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#해외 거주하다 국내 귀국 후 홰외부동산 양도는?

국내 부동산과 달리 해외부동산은 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되지 않습니다. 해외 부동산 양도와 관련된 양도소득세 납세의무자는 국내 거주자(해외 부동산 양도일까지 계속 5년잇아 국내 주소 또는 거소를 둔 자에 한함)입니다.

 

따라서 가족의 일부 (혹은 일시적으로 가족전체)가 해외주택에서 거주하였더라도 해외주택 양도일까지 계속 5년이상 국내 주소 또는 거소를 준 국내 거주자에 해당되는 경우 양도소득세 납세의 의무가 있습니다.

 

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#해외에서 세금 납부 후 국내에서 양도소득세 납부는?

거주자가 해외부동산을 양도하였을 경우 부동산 소재지국에서 양도소득세를 신고,납부하였더라고 이와 별도로 우리나라의 세법에 따라 해외부동산 양도소득에 대한 양도소득세를 주소지 관할 세무서에 신고, 납부해야 합니다.

 

이 때 해외부동산 소재지국 세법에 따라 납부한 양도소득관련 외국 납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있습니다. 국가간 동일 소득에 대한 이중과세는 발생하지 않습니다.

 

 

#해외 부동산의 양도차익 계산시 외환환산은?

해외부동산 양도차익에 대한 외화환산은 다음에 정한 날 현재 <외국환거래법>에 의한 기준환율 또는 재정환율을 적용합니다.

 

-양도가액: 양도가액을 수령한 날, 수차에 걸쳐 수령하는 경우에는 수령할때마다 그 날의 위 환율을 적용

 

-필요경비: 취득가액,자본적지출액, 양도비 등 필요경비를 지출한 날 수차에 걸쳐 지출하는 경우 지출할때마다 그날의 위 환율을 적용

 

-장기할부조건의 경우: 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함) 접수일 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날에 양도 또는 취득의 시기로 보게 되어있고, 외화의 환산도 그 시기에 수령 또는 지출한 것으로 보아 그날의 위 환율을 적용

 

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#해외부동산 양도소득세 신고 제출서류

거주자의 해외부동산에 대한 양도소득세의 계산구조는 국내 자산의 양도에 따른 양도소득세 계산절차와 동일합니다. 하지만 장기보유특별공제는 적용하지 않습니다. 또한 해외부동산의 양도소득세 신고는 모두 실지거래가액으로 과세되므로 증명할 수 있는 아래 서류를 제출하여야 합니다.

 

- 토지대장 및 건축물 대장, 토지 또는 건물 등기부등본

- 당해 자산의 양도, 취득에 관한 계약서 사본

- 자본적 지출액, 양도비용 증빙, 감가삼각비명세서

- 외국 과세당국에 신고한 양도소득세 신고서 사본(외국납부세액공제 증빙)