주택 양도의 타이밍

2020-03-26

뉴스톡 신승세무법인

주택 양도의 타이밍

                         

다주택자 보유자, 주택 매매 시점

주택운용에 따라 세액 적용

                                                        

# 임대주택, 거주주택 동시 보유자 거주주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용 1세대 1주택 특례 양도시점에 따라 양도세 비과세

 

주택은 항상 우리 주변에 존재합니다. 거주목적 주택부터 투자 및 임대목적 주택까지, 그 목적과 형상을 달리하면서도 언제나 가까이 있습니다.

 

즉 삶과 떼려야 뗄 수 없는 관계이기에 살아가면서 주택을 사고 팔 일이 분명 여러 번 있을 것입니다. 의사 역시 다른 투자자산에 비해 상대적으로 고가인 부동산에, 그 중 주택에 투자하는 일이 없지는 않으리라 생각합니다.

 

​앞서 언급했다시피 주택은 일반적으로 굉장히 비싸며 이를 양도할 경우 발생하는 양도소득세 또한 만만치 않은 경우가 많습니다. 양도소득세는 그 특성상 양도차익, 즉 판매가와 취득가의 차액이 클수록 세율이 높아지며 동시에 세금도 많아집니다.

 

하지만 누구나 저렴하게 취득하고 비싸게 팔고 싶을것입니다. 여기서 딜레마가 발생하죠. 큰 양도차익을 바라지만, 세금은 덜 내고 싶은 마음. 물론 합법적인 방법으로!

 

 

#1세대 1주택 특례

한 원장이 집을 2채 보유 중이며 이를 모두 양도할 계획이라고 가정했을 때 어떻게 하면 효과적으로 절세할 수 있을지 한번 알아보도록 하겠습니다.

'소득세법 제89조 1항 3호'를 보면 세법상 요건을 충족하는 1세대 1주택의 양도는 과세하지 않는다고 한다. 즉, 1세대 1주택의 양도는 보통 과세되지 않는다. 이 때 1세대 1주택을 판단하는 기준은 언제일까? 바로 양도하는 그 시점입니다.

그러므로 처음 집을 파는 시점엔 주택이 2채라 과세되지만, 그 다음 집은 집이 한 채이므로 과세되지 않습니다. 그럼 이제 선택의 시간!

 

두 집 중 어떤 집을 먼저 팔 것인가?

위에서 언급했다시피 양도차익이 크면 그만큼 세금도 많아집니다. 양도차익이 큰 집을 A라 하고 작은 집을 B라 하겠습니다.

 

A를 먼저 팔고 난 뒤에 B를 판다면, A에 대해 세금이 부과될 것입니다. 하지만 B를 먼저 판다면 B에 대해서 과세가 되고 A는 세금을 내지 않을 것입니다. 즉, 어떤 집을 먼저 파느냐에 따라 세금 차이가 발생할 수 있습니다.

 

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#임대주택 특례

'소득세법 시행령 제154조 19항'을 보면 세무서와 관할관청에 임대주택으로 등록한 장기임대주택은 양도소득세 관련 주택수 산정에서 제외한다고 나와 있습니다. 단, 임대주택 등록 후 2년 이상 거주해야만 하며 '소득세법 시행령 제167조의3 1항'에 의해 최소 5년 이상 임대해야 합니다.

 

즉, 특정 세법 요건을 만족하는 임대주택과 현재 거주하는 주택을 보유중인 경우 거주주택을 양도하게 되면 임대주택은 주택 수 산정에서 배제돼 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다.

 

이 조항은 의무임대기간을 채우지 않고 양도하더라도 적용받을 수 있으나, 양도 후 공제요건을 충족시키지 못한다면 기존에 납부해야 할 양도세액을 추징받을 위험이 있으므로 각별히 조심해야 합니다.

 

 

#타이밍의 중요성

주택을 여러 채 가지고 있더라도 어떤 것을 먼저 파는지, 그 주택을 어떻게 운용하는지에 따라 과세여부 및 최종 세액이 달라질 수 있습니다. 또 세금과 관련된 문제는 일이 일어난 뒤엔 언제나 해결이 어려우므로 사전 예방이 최선의 방법임을 반드시 명심해야 합니다.

따라서 현행 세법과 주택 운용 스케줄을 전문가와 함께 꼼꼼히 체크하고 최적의 양도 타이밍을 결정할 때 최대한의 절세가 가능합니다.