입주권과 분앙권, 주택일까 아닐까?

2021-07-07

뉴스톡 신승세무법인

#취득세·양도세는 과세, 종부세는 비과세

배민주 기자 mjbae@taxwatch.co.kr

다주택자에 대한 과세가 강화되면서 주택의 취득, 보유, 양도 과정에서 세금 부담이 크게 늘어났습니다. 취득 단계에서는 1~3%에 달하는 일반 세율과 비교해 높은 8∼12%의 중과세율이 적용되고, 보유할 때에도 종합부동산세 세율을 일반 세율과 비교해 2배 정도 높게 부과합니다. 양도 때는 장기보유 특별공제를 적용받지 못하고 일반 세율 대비 최대 30% 포인트 높은 추가 세율이 부과됩니다.

이렇게 중과세가 적용되는 주택에는 일반 주택뿐 아니라 입주권과 분양권도 포함됩니다. 입주권과 분양권은 부동산을 취득할 권리에 해당되므로 그 자체로 주택은 아니지만 과세 목적상 주택으로 간주해 유주택자와 동일한 규제를 적용하는 것입니다. 이때 해당 물건 자체가 중과세 대상이 될 수 있고 그렇지 않더라도 주택 수에 포함돼 다른 주택의 중과세 여부에 영향을 미치기도 합니다. 

먼저 조합원 입주권의 경우 취득세 기준에서 주택 수에 반영되는 시점은 입주권을  ‘취득하는 시점’ 입니다. 입주권은 분양권과 달리 매매 취득이 아닌 신축에 해당되므로 주택이 준공되더라도 중과세가 아닌 일반 세율이 적용됩니다. 

종부세의 경우 입주권은 종부세 과세 대상이 아니기 때문에 주택 수에 반영하지 않고 그 자체로 중과세를 적용하지도 않습니다. 양도세의 경우에도 다주택자 양도세 중과세 대상에 해당되지 않습니다.

대신 재산세는 부과합니다. 입주권의 경우 주택이 멸실되지 않았다면 주택이나 토지에 대한 재산세가, 멸실됐다면 토지에 대한 재산세가 과세됩니다. 매년 6월 1일을 기준으로 주택 멸실 여부에 따라 재산세를 납부하면 됩니다. 

분양권은 준공 후에 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 따라서 준공이 완료되면 주택 수에 포함해 취득세 중과세 대상이 됩니다. 

주택 멸실 여부에 따라 재산세를 부과하는 입주권과는 달리 분양권은 재산세 과세 대상이 아닙니다. 재산세 적용 시엔 주택 수에 포함하지 않고 그 자체로 중과세를 적용하지도 않습니다.

다만 양도할 때는 분양권 중과세율이 적용됩니다. 올해부터 양도세 적용 시 분양권은 ‘취득하는 시점’ 부터 주택 수에 반영합니다.  2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 다주택자 양도세 중과세와는 별도로 분양권 양도세율을 중과합니다. 1년 미만 보유하다가 팔면 70%, 그 외의 경우 60%의 높은 세율을 적용받게 됩니다.

출처: 택스워치