보유 주택수에 따른 주택임대소득세

2021-07-22

뉴스톡 신승세무법인

#주택임대소득이 있으신 분들을 위한 소득세 과세요건을 알려드립니다!

2020년부터 주택임대수입이 연간 2천만원 이하인 분들도 소득세를 신고납부하도록 변경되었습니다. 그렇지만 주택임대수입이 있는 모두가 소득세를 납세하는 건 아닌데요, 이는 과세조건이 보유한 주택 수와 임대주택의 월세 및 보증금에 따라 다르기 때문입니다. 임대주택이 있으시다면 아래의 요건을 읽어보시고 소득세 납부대상인지 확인하시기 바랍니다.

 

 

 

물론, 기준시가 9억 원 이하 1주택자는 해당 주택을 전월세로 임대하여 임대수입이 있더라도 과세되지 않습니다. 그 1주택이 기준시가 9억 원을 초과하고, 해당 주택에서 월세 수입이 발생하는 경우에는 주택임대소득세 과세 대상입니다. 전세를 주어 보증금만 있는 경우에는 과세되지 않습니다.

2주택 보유자의 경우에도 월세 수입에는 과세되지만 전세를 주어 보증금 등 간주임대료 수입이 발생한 경우에는 과세되지 않습니다.

3주택 이상 보유한 경우에는 월세와 전세로 인한 보증금 등 간주임대료 수입 모두에 대해 과세됩니다. 단, 기준시가가 2억원 이하이면서 전용면적 40㎡ 이하인 소형주택은 간주임대료 과세 대상 주택에서 제외합니다. 다시 말해 보증금 및 전세금에 대해서는 소형주택이 아닌 비소형주택을 3채 이상 보유해야 과세 대상인 셈입니다.

 

 

잊지 말아야 할 점은 이 주택수는 ‘부부 합산’ 기준이라는 겁니다. 따라서 본인과 배우자가 각각 주택을 소유한 경우에는 이를 합산해야 합니다.

다만, 부부 공동명의 주택인 경우에는 부부 중 지분이 더 큰 사람 1인의 소유 주택으로 봅니다. 부부 지분이 동일한 경우에는 부부 사이의 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 사람의 소유 주택으로 봅니다.

부부 외에 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하면 됩니다. 그렇지만, 2020년 귀속 분인 21년 5월 신고분부터는 ‘일정 요건’ 에 해당하는 소수지분자의 주택도 주택 수에 포함하게 됐습니다. 즉, 해당 주택에서 발생하는 임대소득이 연간 600만원 이상이거나 기준시가가 9억원을 초과하는 주택의 30%를 초과하는 공유지분을 소유한 경우 소수지분자라도 주택수에 가산해야 합니다.

다가구 주택의 경우에는 1개로 보지만, 만약 구분 등기되어 있는 경우에는 각각을 하나의 주택으로 계산해야 합니다.

주택과 상가가 함께 있는 건물의 경우 주택 면적이 더 크면 건물 전체를 주택으로 보고, 주택면적이 상가 면적과 같거나 적은 경우에는 주택 부분만 주택으로 봅니다.

끝으로 이사 등으로 일시적으로 2주택을 소유하게 된 경우 그 기간에 주택임대소득이 발생했다면 주택임대소득세 과세 대상입니다. 오피스텔도 주거용으로 임대해주었다면 과세됩니다.