사장님, 이런 거래는 양도세 과세가 안돼요!

2021-10-07

뉴스톡 신승세무법인

#양도세 납부하지 않아도 되는 거래를 정리했습니다.

양도세는 자산의 등기 또는 등록에 관계없이 소득세법상 열거된 자산이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 사실상 이전되는 것을 말합니다. 자산이 사실상 이전되지 않으면 양도소득세 과세대상이 아닙니다. 양도세가 과세되지 않는 거래임에도 과세대상으로 알고 문의주시는 분이 많아 이번에 간단히 정리했습니다.

 

 

 

■ 환지 처분 및 보류지 충당

현행 소득세법에서는 도시개발법 또는 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지로 충당되는 경우에는 양도로 보지 않습니다. 환지처분에 대해 양도소득세를 과세하지 않는 이유는 종전의 토지가 새로운 지목의 토지로 변경된 것에 불과하여 사실상 유상으로 양도된 것이 아니기 때문입니다.

보류지란 사업시행자가 해당 법률에 따라 일정한 토지를 환지로 정하지 않고 공공용지나 체비지로 사용하기 위해 보류한 토지를 말합니다.

환지처분이 이루어지는 사업은 도시개발법에 의한 도시개발사업, 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발ㆍ재건축사업, 농어촌정비법에 의한 농업생산기반정비사업, 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법에 따른 시정정비사업 등입니다. 따라서 주택법에 의한 지역주택조합사업은 환지처분 방식에 해당하지 않으므로 양도소득세 과세 대상입니다.

환지처분 후 환지면적이 권리면적에 미달하여 환지청산금을 교부받는 경우에는 청산금 상당 부분의 토지가 이전되고 유상 대가를 받은 경우이므로 양도에 해당합니다. 이와 반대로 환지면적이 권리면적을 초과하는 경우에는 초과면적분 환지청산금을 납부하게 되는데 이때 증가한 면적은 환지시에 새로이 취득한 것으로 봅니다.

■ 양도담보

양도담보란 담보를 목적으로 소유권을 이전하는 것이므로 채무자가 양도담보 계약을 체결할 때 양도담보계약서 사본을 첨부하여 과세표준확정신고서를 제출한 경우에는 등기형식은 양도이나 실질은 담보목적이므로 양도로 보지 않습니다. 그러나 채무자가 채무불이행으로 당해 자산을 채무 변제에 충당한 경우에는 양도에 해당됩니다.

양도담보 계약서에 (1)당사자 간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것, (2) 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용ㆍ수익한다는 의사표시가 있을 것, (3) 원금ㆍ이율ㆍ변제기한ㆍ변제방법 등에 관한 약정이 있어야 합니다. 물론 담보목적이 달성된 후 원소유자에게 소유권을 환원하여 주는 경우에도 양도로 보지 않습니다.

■ 명의신탁

부동산 등을 신탁법의 규정에 따라 신탁등기 또는 신탁해지 등기를 하는 경우에는 양도로 보지 않습니다. 그렇다면 신탁법에 의하지 않는 명의신탁의 경우에는 어떻게 될까요? 명의신탁으로 수탁자에게 명의가 이전되었더라도 수익ㆍ처분권은 여전히 위탁자에게 남아 있으므로 실질과세 원칙에 비추어 명의신탁과 명의신탁해지 역시 모두 양도로 보지 않습니다.

■ 공유물 분할

공유는 1개 물건이 지분으로 여러명의 소유로 되어 있는 공동소유 형태를 말합니다. 공유물 분할은 공유자 각자가 그 지분에 상당하는 비율에 따라 제한적으로 행사하던 권리를 분할하여 취득하는 특정 부분에만 집중시켜 존속시키는 것으로서 그 소유형태가 변경될 뿐이므로 지분의 증감이 이루어지지 않는 이상 자산의 양도에 해당되지 않습니다.

■ 이혼 시 재산분할

이혼시 이혼위자료 및 자녀양육비에 대한 대물변제에 대해서는 양도소득세가 과세되지만 재산분할은 양도소득세 및 증여세 모두 과세되지 않습니다.

재산분할로 취득한 부동산의 취득시기는 당해 재산의 재산분할 시점이 아니라 당초 취득일이 됩니다. 또한 혼인 중에 공동노력으로 형성된 재산이 아닌 혼인 전에 취득한 재산은 재산분할에 해당되지 않습니다.

■ 특수관계자 간 증여로 추정되는 양도

배우자 또는 직계존ㆍ비속에게 양도한 자산은 양도자가 해당 재산을 양도한 때에 양수자가 증여받은 것으로 추정합니다. 이는 양도형식을 빌려 증여세를 회피하는 것을 방지하기 위한 규정으로서 추정 규정으로 규정하고 있습니다. 따라서 배우자 등에게 양도한 것이 명백한 경우에는 증여 추정을 배제하고 양도소득세를 과세합니다.

■ 기타 양도세 과세대상 아닌 경우

원인무효 소송으로 판시되어 소유권이 환원되는 경우, 계약의 해제(법정해제, 약정해제, 합의해제), 토지거래허가구역에서 거래 후 허가를 받지 못한 경우(유동적 무효) 등도 양도로 보지 않는 경우에 해당합니다.