상속, 증여세 보충적 평가와 양도세 기준시가의 차이

2022-01-21

뉴스톡 신승세무법인

#재산세 계산의 필수, 보충적 평가와 기준시가의 차이를 알려드립니다!

절세전략을 세우기 위해서는 세액 계산하는 기준을 반드시 숙지해야 합니다. 세액을 계산하는 기준은 세목과 자산 종류에 따라 달라지기 때문에 다양한 상황에 따른 재산세 계산법을 알아야 하죠. 간단한 예로 상속과 증여는 보충적 평가, 양도는 기준시가를 따릅니다. 자산을 증여 또는 양도할 계획이라면 각 기준과 세법에 대해 살펴보세요.

 

 

 

■ 보충적평가와 기준시가의 사용목적에 따른 차이

 

상속증여세는 상속개시일 시점 그리고 증여일 시점의 재산 가액을 알 필요가 있기 때문에 시가를 알 수 없을 때 보충적 평가법을 사용하는데, 대체로 가까운 시점의 평가가 필요한 것이지 먼 과거의 상속세나 증여세를 경정하기 위해 평가하는 경우는 많지 않습니다.

반면 양도소득세는 취득일부터 양도일까지의 양도차익을 알아야 하므로 취득가액을 모를 경우 환산취득가를 사용한다든지 하는 목적으로 기준시가를 사용하는데, 취득시기가 아주 오래된 경우가 많으므로 과거 모든 시기에 있어서 기준시가를 합리적으로 정해둘 필요가 있습니다. 그런데 양도소득세에서 너무 먼 과거의 취득가액을 알기 어렵고 그 당시 기준시가를 모두 정해두기도 어려우므로 부동산의 경우 1985.1.1. 이전에 취득한 부동산들은 모두 1985.1.1.에 취득한 것으로 의제하고 있습니다.

 

 

■ 토지의 보충적평가와 기준시가가 다른 점

 

현재에는 토지의 보충적평가와 기준시가 모두 개별공시지가로 평가하기 때문에 동일하지만 개별공시지가는 1990.8.30.에 최초 공시되었으므로 그 이전 시기에 대해서는 보충적평가액과 기준시가가 다르게 적용됩니다.

 

먼저 보충적평가법은 토지등급에 의한 시가표준액을 사용하지만, 기준시가는 1990년 최초 공시된 개별공시지가에, 평가기준일 현재의 토지등급 가액을 1990년 토지등급 가액과 직전 토지등급의 가액의 평균으로 나눈 값을 곱하여 산출합니다.

 

 

■ 건물의 보충적평가와 기준시가가 다른 점

 

건물도 마찬가지로 2001년 이후에는 상속증여세, 양도소득세 모두 기준시가를 사용하고 있는 점은 같으나, 그 기준시가를 적용할 때 양도소득세는 개별건물특성에 따른 조정률을 반영하지 않고, 리모델링에 의한 잔가율 가산도 반영하지 않는다는 점이 다릅니다.

 

또한 2000년 이전 기준시가가 고시되지 않았을 때에는 상속증여세법의 보충적평가법은 건물의 시가표준액으로 평가하도록 하는 반면, 양도소득세법의 기준시가는 2001년 건물기준시가에, 건물구조와 내용연수를 고려하여 산출한 신축연도와 취득연도에 따른 산정기준율을 곱하여 평가하도록 하고 있습니다.

 

 

■ 주택의 보충적평가와 기준시가가 다른 점

 

현재의 주택에 대한 보충적평가와 기준시가 모두 공동주택공시가격 및 개별주택공시가격을 사용하므로 같습니다. 그러나 주택공시가격이 공시되기 이전의 주택에 대한 보충적평가방법과 기준시가의 평가방법이 다릅니다.

 

주택공시가격이 고시되기 전 보충적 평가방법은 토지의 개별공시지가와 건물 기준시가의 합으로 하고 있으나, 양도소득세의 기준시가는 최초주택공시가격에, 취득당시 토지의 개별공시지가와 건물 기준시가 합계액을 주택공시가격 최초 고시 당시 토지 개별공시지가와 건물 기준시가의 합계액으로 나눈 값을 곱하여 기준시가로 삼고 있습니다.