증여받은 부동산 양도세 절세법!

2022-07-13

뉴스톡 신승세무법인

#배우자에게 증여한 부동산, 증여할 때 양도세 주의!

보유자산을 타인에게 양도하여 현금화할 때 양도자는 그 차익에 따른 양도소득세를 부담합니다. 그런데 이 때 양도자는 양도자산의 취득경로를 제대로 증빙하지 않으면 과다한 양도소득세를 부담할 수도 있습니다. 지금부터 간단한 사례를 통해 세법상 유의하여야 할 사항을 소개하고자 합니다.

 

[사례]A씨는 상가를 2010년에 4억원에 분양받아서 임대한 후, 2015년에 배우자에게 증여하였습니다. 증여당시 시세는 6억원으로 증여재산공제 (증여세 계산시 증여재산가액에서 차감하는 금액) 6억원을 적용하면 납부할 증여세가 없기에, 증여세신고만 하였습니다. 만약 2018년에 배우자가 상가를 타인에게 6억원에 매각한다면, 배우자의 양도차익은 얼마가 될까요?

※ 양도차익에 양도소득세율을 곱하여 양도소득세가 계산됩니다. 양도소득세율은 자산종류, 보유기간, 소재지역, 등기여부 등에 따라 상이하므로, 전문가와 상의하여 양도소득세를 계산해야 합니다. 

양도차익의 계산

양도차익은 양도하는 자산의 양도가액에서 취득가액을 차감하여 산출합니다. 만약 A씨가 상가를 배우자에게 증여하지 않고 계속 보유하다가 타인에게 양도하였다면, 양도차익은 2억원(2018년 양도금액 6억원 - 2010년 취득금액 4억원)이 됩니다. 그러나 현재 상가는 배우자의 소유이므로, 배우자를 기준으로 양도차익을 계산하면 양도차익은 0원(2018년 양도금액 6억원- 2015년 취득금액 6억원)이 될 것입니다. 즉, A씨가 계속 보유하다가 타인에게 양도할 경우 양도차익이 발생하지만 배우자에게 증여 후 타인에게 양도하게 되면 양도차익이 발생하지 않는 것입니다. 

이와 같이 특수관계자의 증여재산공제(배우자 6억원, 직계존비속 5천만원, 미성년자 2천만원), 특히 공제금액이 큰 배우자증여재산공제를 활용하여 양도차익을 감소시켜 조세를 회피하는 것을 방지하기 위하여, 소득세법에서는 양도소득의 필요경비계산 특례규정(이하 “배우자등 이월과세 규정”)을 두고 있습니다.

‘배우자등 이월과세 규정’은 배우자 및 직계존비속에게 증여받은 토지, 건물, 특정시설물 이용권(골프회원권 등)을 증여받은 날로부터 5년 이내에 양도하는 경우 적용됩니다. 이 규정이 적용되면 양도차익은 증여자를 기준으로 계산하며 수증자가 양도소득세를 납부하여야 합니다.

 사례의 경우 양도차익은 A씨를 기준으로 2억원(2018년 양도금액 6억원 - 2010년 취득금액 4억원)으로 계산하며, 배우자가 양도소득세를 납부하여야 하는 것입니다.

그리고 ‘배우자등 이월과세 규정’은 양도시점에 배우자가 사망한 상태이거나 법률에 따른 일정한 사유로 양도할 경우, 이 규정 적용으로 1세대 1주택 비과세규정에 해당될 경우 적용하지 아니합니다. 또한 2017년부터는 세법개정으로 비교과세가 도입되어 증여자의 취득가액으로 계산한 양도소득세와 수증자의 취득가액으로 계산한 양도소득세를 비교하여 큰 금액으로 양도소득세를 납부하여야 합니다.

세법에서는 ‘배우자등 이월과세’ 규정이 적용되지 아니하는 때에도 조세의 부당한 감소를 방지하기 위해 특수관계자에게 자산을 증여한 후 자산을 증여받은 자가 증여일로부터 5년 이내에 타인에게 양도할 경우 부당행위계산부인 규정을 적용하도록 하고 있습니다. 다만, 부당행위계산부인 규정은 양도대금이 증여자에게 귀속되는 경우에만 적용됩니다. 

사례의 경우 수증자(양도자)인 배우자가 양도대금을 자신의 통장으로 수령하지 않고 증여자인 A씨의 통장으로 수령하거나, 배우자가 양도대금을 자신의 통장으로 수령하더라도 이후에 양도대금이 A씨에게 귀속되는 경우 ‘부당행위계산부인’ 규정이 적용될 수 있는 것입니다.

‘부당행위계산부인’ 규정이 적용되면, 당초 증여자가 직접 양도한 것으로 보아 계산한 양도소득세와 수증자가 양도한 것으로 보아 계산한 양도소득세 및 수증자의 기 부담 증여세액의 합을 비교하여 큰 금액으로 과세합니다. 주의할 사항은 수증자가 양도소득세를 부담하는 배우자등 이월과세 규정과는 달리, ‘부당행위계산부인’ 규정에서는 증여자와 수증자가 연대납세의무를 지도록 하고 있다는 점입니다.