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오피스텔 거래 시 체크해야 할 세금 문제

2022-10-18

뉴스톡 신승세무법인

#세금계산서 수취, 업무용으로 매입 시 부가세 환급 가능

업무용주거용 변경 시 부가세 반납 여부 확인해야합니다!

 

 

오피스텔은 사용 용도에 따라 부가가치세 과세 여부가 달라진다. 오피스텔 매입 전에 그 용도가 주거용인지 사무용인지 파악하고 절세 계획을 세워야 한다. 오피스텔 거래 시 세금과 관련하여 주의해야 할 부분들을 짚어본다.

 

오피스텔을 매입할 예정이라면 우선 주거용으로 쓸 것인지 업무용으로 쓸 것인지 목적을 정해야 한다. 사용 목적을 정했다면 매도인의 사업자등록 여부를 확인해야 한다. 매도인이 일반과세자라면 건물분에 대한 세금계산서를 발급할 수 있기 때문. 매도인이 주택임대사업자이거나 일반 개인이라면 세금계산서를 발급할 수 없다.

 

매도인으로부터 세금계산서를 발급받고, 사용 목적이 업무용이라면 세무서에 환급 신청하여 건물분의 부가가치세를 돌려받을 수 있다. 업무용으로 오피스텔을 매입할 예정이라면 같은 가격이라는 가정 하에 일반과세자로부터 취득하는 것이 부가가치세 환급을 받을 수 있어 절세 측면에서는 더 유리한 셈이다.

 

오피스텔 매입 후에는 업무용으로 임대를 할 경우 세무서에 일반과세사자로 사업자등록을 하고, 임차인으로부터 임대료 금액에 부가가치세 10%를 더하여 받아야 한다. 부가가치세 신고 및 납부는 매년 725일과 125일까지 두 차례 하면 된다.

 

주거용으로 임대를 할 경우에는 세무서에 주택임대사업자로 등록을 한 후 부가가치세 없이 임대료를 받고, 매년 210일까지 면세사업장 현황신고를 하게 된다.

 

임차인이 바뀌면서 업무용에서 주거용으로 용도가 변경되었을 경우에는 당초 매입 시점에 부가가치세 환급을 받았는지 살펴보아야 한다. 매입 시점에 환급을 받았다면 주거용으로 용도를 변경하면 당초 환급 받았던 부가가치세를 다시 반납해야 한다. 전액을 돌려주는 것은 아니며, 1년에 10% 정도씩 차감하고 난 금액을 납부하게 된다. 당초 매입 시점에 부가가치세 환급을 받지 않았다면 돌려줄 금액도 없다.

 

반대로 주거용에서 업무용으로 용도를 변경한 경우라면 납부한 부가가치세에 대해 환급을 받을 수 있다. 당초 매입시 세금계산서를 정상적으로 수취하였으나 부가가치세 환급을 받지 못했다면 과세사업전환감가상각자산신고서를 제출하여 환급받을 수 있다. 이 역시 전액을 환급받는 것은 아니며, 1년에 10%가량 차감한 금액을 돌려받을 수 있다.

 

주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용으로 용도 전환하여 양도할 경우에는 부가가치세를 납부해야 하기 때문에 매도자 입장에서는 가격경쟁력이 떨어질 수 있다는 것을 염두에 두어야 한다.

 

업무용으로 사용하던 오피스텔을 다시 주거용으로 변경하게 되면 환급 받은 부가가치세를 다시 납부해야 하므로 용도 변경은 신중하게 결정해야 한다.

 

오피스텔을 팔 때는 매도 시점의 용도를 기준으로 부가가치세 과세 여부를 산정한다. 업무용으로 양도 시 건물분에 대한 부가가치세를 납부해야 하고 토지와 건물의 구분은 거래금액을 기준시가를 기준으로 안분한 금액으로 한다.

 

부가가치세를 피하려고 상당 기간 업무용으로 쓰다가 매도 직전에 주거용으로 전환하거나 다주택 중과를 피하기 위해 거주용으로만 쓰다가 매도 직전 업무용으로 전환해 세금을 피하려는 사례들이 있다, “세무서에서 실질 용도를 파악하여 세금을 부과하는 경우도 있으므로 주의해야 합니다.

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