고가 1주택자 집 팔 때 장특공제율은 얼마?

2022-10-18

뉴스톡 신승세무법인

#거주 없이 보유만 한 경우 장특공제 최대 30% 적용

상속주택 장특공제 보유기간은 사망일부터 계산해야합니다!

 

#. 조정대상지역 1주택자인 A는 거주는 하지 않고 보유만 하던 15억 원 주택을 내년에 양도할 계획입니다. 내년이면 보유기간만 8년이 되는데, 이 경우 장기보유특별공제율을 얼마나 적용받을 수 있는지 궁금합니다.

 

국세청은 ‘제7회 사례로 풀어보는 양도소득세 월간 질의 TOP 10’에서 이 같은 사례를 소개하고 장기 보유 특별공제에 대해 설명했습니다.

 

2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 1세대 1주택자의 경우 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 경우 최대 80%까지 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다. 조정대상지역 여부를 불문하고 보유기간과 거주기간을 구분하여 공제율을 합산하는 것입니다.

 

거주를 하지 않은 경우에는 최대 30%까지만 공제됩니다. 따라서 사례자의 경우 1년 보유 2%씩 총 8년을 보유했으므로 16%의 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있습니다.

 

주택을 오래 보유하다가 팔 경우 양도소득금액을 계산할 때 차익의 일정 부분을 공제해주는데, 이를 장기보유특별공제(이하 장특공제)라고 합니다.

 

토지ㆍ건물ㆍ조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것 제외)을 3년 이상 보유한 경우 1년에 2%씩 최대 30%를 공제받을 수 있습니다. 단, 1주택자인 경우에는 최소 3년 이상 보유하고, 그 보유기간 중 2년 이상을 거주하면 최대 80%까지 공제율을 적용받을 수 있습니다.

 

1주택자는 양도소득세가 비과세 되므로 장특공제가 필요 없다고 생각할 수 있으나, 양도가액이 12억 원이 넘는 주택은 12억 원 초과분에 대해서는 양도소득세가 과세됩니다. 이 고가 1주택자의 양도소득금액을 계산할 때 장기보유특별공제를 적용합니다.

 

▲자료:국세청‘사례로 풀어보는 양도소득세 월간 질의TOP 10’(제7회)

 

 

 

장기보유특별공제율을 적용할 때 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 산정하는 것이 원칙입니다.

 

단, 상속받은 주택은 상속개시일부터 양도일까지를 보유기간으로 보아 장기보유특별공제율을 적용합니다. 상속받은 주택에 대한 양도소득세 세율을 적용할 때는 피상속인(사망자)의 취득일부터 양도일까지를 보유기간으로 보는 것과 차이가 있으므로 혼동하지 않도록 주의해야 합니다.

 

미등기 주택을 양도하는 경우에는 장기보유특별공제를 적용받을 수 없습니다. 연간 250만원인 양도소득 기본공제와 비과세ㆍ감면도 적용되지 않습니다. 양도소득세율은 무려 70%가 적용되는 등 불이익이 큽니다.